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    成长营笔记 | 特色小镇如何破解“运营难”痛点

    2018-09-20 17:05:53 新旅界 新旅界成长营

    “特色小镇解决去房地产化的融资问题主要是靠运营,能不能靠运营来赚到钱是关键。”

    全联房地产商会特色小镇分会秘书长、北京特色小镇文化创意发展有限公司董事长匡洪广,近年来专注于特色小镇与产业集群的研究,为湖北、山西等多个省市举行特色小镇专题授课,先后主持了20多项特色小镇概念性规划。

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    8月15日,新旅界成长营第25节课上,匡洪广先生以“特色小镇如何破解‘运营难’痛点”为主题,从特色小镇的发展模式、有效运营方式等方面,为成长营的学员们做了分享。以下为课程实录:

    导师丨匡洪广

    整理丨杨胜穹 王和洋

    特色小镇也可以是产业园区的升级版

    房地产企业积累了很多人才、资金等资源,但是现在却面临限价、限购等多种方式的调控,因此要去主动转型。

    而特色小镇就是一种很好的模式,各大企业都有投资热情,吸引众人关注,政府在政策层面上,至少在理念上也是支持特色小镇发展的。

    简单理解,特色小镇就是一个创新的产品模式。就像万达搞的商业综合体,原来酒店是酒店,商场是商场,住宅是住宅,彼此是分开的,有了商业综合体以后,互相之间还可以导流,各种业态之间能够形成协同效应。后来中粮集团,华润集团,龙湖集团等也都在搞商业综合体。

    特色小镇一般是2-3平方公里,比综合体项目大得多,这样的占地面积所容纳的功能更复合、产业更多元、业态更丰富。当然,特色小镇的运营难度相对而言也比较大。

    特色小镇主要解决了我们产业和空间两张皮的问题。能够重构我们未来的生活,让人的生活更美好,因为它是职住一体、产业和空间耦合的,小镇可以重构我们的产业发展。

    特色小镇也可以是产业园区的升级版,因为园区是为大的制造业、大的工业服务的,而这类特色小镇是以人为本,是为高素质的创新人才服务的。

    例如,华为在总部打造的小镇、阿里巴巴的云栖小镇,都是为企业的创新人群服务的,所以这个小镇也可以说是产业的升级版。特色小镇可以重构产业的发展,甚至可以重构中国未来的发展格局。

    特色小镇并不都在镇里

    什么地方适合发展特色小镇?靠近大都市的地方,我们叫大都市区。因为大都市区内既有差异的分工,也有协同合作。特色小镇在这里面是最好存活的,它可以借势发展。靠近大都市区,有巨大的人群基础,可以引过来消费,还可以疏解大都市的产业分布。

    我把大都市区的特色小镇分为三类,第一类是承接型,承接大都市的产业外溢,产业转移。

    第二类是消费型,吸引大都市区庞大的人口来到小镇吃喝玩乐。

    第三类是功能型,比如说空港、机场、大学城。大学城可以衍生创业小镇,空港可以衍生空港小镇,高铁站也可以衍生出高铁小镇。但这些有一定的公共服务功能,不纯粹是商业性。我们把它叫功能型的小镇。

    原来很多人都觉得,特色小镇要落在建制镇,这是误解。其实特色小镇或叫产业园区的升级版,或叫一个大的综合开发项目,地在哪里项目就落在哪里。

    特色小镇可以是市中镇,市郊镇,是可以在市区里面的。 中关村的软件园也有这样的特征,我们说这叫园中镇,当然大量的特色小镇是在农村地区、县、镇等建制里。

    文旅不是特色小镇的全部

    大家有一个误区,认为文旅产业才适合打造特色小镇,其实还有许多产业也是适合打造特色小镇的,我们对此做了一个归纳,主要有以下几种:

    第一类是适合发展现代农业的,比如很多劳动人口“空心化”的乡村。

    第二类是传统产业小镇,像浙江的袜艺小镇、五金小镇,像这样的小镇也非常多。

    第三类是新兴产业小镇。实际上很多产业,比如人工智能、大数据、云计算、互联网、软件、动漫等产业不需要大设备投入,这些新兴产业最主要的要素是高素质的人才,小镇能够提供一个高品质的工作环境和生活环境,实现产城一体,形成聚合,产生商业“裂变”。

    所以新兴产业都通过小镇模式来发展,政府的一些政策支持通过高科技的小镇聚焦,精准施政,特色小镇也是中国新兴产业弯道超车的一个机会。

    最后一类,服务业也适合发展小镇。现在已经有的总部小镇、金融小镇、基金小镇、财富小镇、文化小镇、体育小镇、教育小镇、健康小镇等等,还有我们大家最熟悉的文旅小镇,文旅和地产的关联性比较强,所以市场进入的比较多。

    特色小镇从浙江省提出来到现在,很快已经三年的时间了,之前是“大干快上”运动式的,现在稍稍有点降温,这是合理的。

    从国家层面来讲,出了规范性意见,在实质性的金融、土地等方面进行扶持。从地方层面来讲,例如,安徽省只要纳入这个特色小镇的创建名单,省政府就给2000万,还没有创建成功,政府就给2000万,要求所在的地级市再配套1000万。

    有一些地方是给土地指标,像湖北,创建一个省级特色小镇,可以给500亩地的增减挂钩指标。在云南,创建成功可以给一个亿。

    对特色小镇来讲,动辄几十个亿,多则上百亿的投资,政府给的这些钱只能说是杯水车薪。特色小镇不仅要靠政府给予支持,更应该靠市场的力量。

    学员问答

    Q: 特色小镇现在是否已经存在泡沫?

    匡洪广:这个不用讳言,现在很多投资商、开发商都用小镇的名义去拿地。实际上心里可能不想做小镇的,也不愿意去做小镇,也没有能力去做小镇,但是需要地,需要项目来周转,需要项目来发展。这种情况可能占到50%以上。但是行话说小镇是“三年不开张,开张管十年”,它是长周期的项目,难点在运营。

    我相信再过三年五年会有一批优质的小镇项目,也包括一些产城项目的投资商会走出去,现在拿地成本高,房企的盈利远远不如以前,那个暴利时代早已经结束了。有泡沫是不奇怪的。

    Q:如何看待特色小镇房地产化的趋势,去房地产化的融资问题如何来解决?

    匡洪广:现在普遍是小镇+地产,跟政府谈说打造小镇,打造景区,是给地方做贡献。但是投入很大,回报周期很长,回报率还很低,需要政府通过土地来弥补。

    可以寻找政策性银行的帮助,比如国开、农行等政策性银行。特色小镇发展对地方发展是有利的事情,政策性银行也有支持计划。原来有披露说,谋划了近千亿的产业基金,报到国务院没有批下来,不知道什么原因。

    解决去房地产化的融资问题主要是靠运营,能不能靠运营来赚到钱是关键。第二个需要政府的支持,对特色小镇产业项目给予支持,当然具体的模式还需要探讨。

    Q: 特色小镇产业不兴,人口不旺,应该如何解决?

    匡洪广:可以从3个方面来入手。第一,应该有特色。特色小镇面积普遍2-3平方公里,虽然比一个综合体要大很多倍,但是相对来讲,它的空间资源还是有限的。 在这种情情况下,不要搞大而全,要主打特色,特色越明显,即使距离远一点,也有人去。像达沃斯小镇、亚布力,都是很好例子。

    第二,要聚焦“小镇”,它不是房地产,是要做产业的,要顺应政府对产业发展的诉求,把握地区发展的大的趋势,然后顺势而为也容易得到政府的支持,贵阳发展大数据就是很好的例子。像有企业专门打造职业教育小镇,很多地方政府都希望发展职业教育,特色小镇就是抓手。政府会给牌照,给土地支持,给资金支持,实际上是顺势而为。帮了政府把政府的事办到了。

    政府打造小镇可以出的钱是有限的,但是扶持产业发展会有很多优惠政策都可以落在小镇上,我们武汉的一个特色小镇项目,才建了两年的时间,从各个口径落到位的资金已经超过一个多亿了。领导动不动就来视察,很重视,但是房地产项目是不可能这样。

    第三点,要有专业的团队来做运营,包括规划、产业导入、投资、盈利模式和商业模式设计、开发进度安排等等,不是靠一腔热血就可以做好的。最好的办法是找优秀的团队,找优秀的合作伙伴,与优秀的运营商来合作,一起来打造小镇。

    标签: 笔记
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